不動産を売却したけど税金はどうなる！？－不動産と税金~譲渡編~
榎本幹郎
おはようございます。
川越・ふじみ野エリアで活動する税理士の榎本です。
最近、空き家対策で相続した不動産を
譲渡されたりする等の方が増えています。
今日から何回かに分けて不動産取引にかかる
税金や留意点について解説していきます。
今回は、不動産の譲渡にかかる税金です。
まず、不動産を売る側（譲渡する側）の方に
関係してくる税金について解説いたします。
譲渡所得税の概要
土地や建物の譲渡の際に
関連する税金としては、
給与や事業所得などと分けて計算する
「分離課税」に分類される譲渡所得税が
挙げられます。
また、不動産の所有期間に応じて
「長期の譲渡所得」と「短期の譲渡所得」に
別れ、それぞれ税率が異なってきます。
（以下の表参照）
ここで1点注意すべきは、短期か長期かの判断は
譲渡した年の1月1日時点で判断するので、
譲渡時点ではない点に注意ください。
例：2014年5月30日に取得した不動産を2019年6月30日に譲渡した場合
→この場合は短期譲渡所得になります。
譲渡時点では、5年経過していますが、2019年1月1日時点では、5年以下のため。
短期か長期かで税率が20%近く変わってきますので、
5年前後保有している場合は、この判断を誤らないように注意が必要です。
| 保有期間 | 税率 | |
長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年超 | 20.315% （所得税15.315％、住民税5％） |
短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年以下 | 39.63％ （所得税30.63%、住民税9%） |
譲渡所得の計算
続いて、譲渡所得の計算ですが、
譲渡所得については、ざっくりいえば、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－（特別控除）（※該当ある場合）
譲渡収入：契約書の売却代金
取得費：購入時の購入代金及び取得に関して発生した費用等（仲介手数料、登録免許税等）
から減価償却費を差し引いた金額
※相続等によって取得した資産で、相続税の申告から3年以内の譲渡の場合は、
相続税の一定金額を取得費に加えることができます。
譲渡費用：譲渡に関連した仲介手数料、広告費、立ち退き費用等
売却代金については、契約書で明確になりますし、
譲渡費用についても現在起きていることなので、
把握しやすいのですが、
取得費だけは、過去の事象に起因する内容のため、
しばしば、判別できないことがあります。
要するに、自分で購入した物件で
年数も浅ければ、
契約書などが残っていると思いますが、
購入から長期間経過していたり、
親から引き継いだ物件などですと
契約書を紛失していている場合が多く
この取得費の部分が判明しないことがあります。
このような場合は、「概算取得費」として、
売却代金の５％の金額を取得費とみなして計算できます。
また、実際の取得費がわかっていても、
概算取得費の方が高い場合は、こちらを使うことができます。
特別控除
譲渡所得にかかる税金を計算する場合、
特に何もなければ、
売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた
所得に税率をかけることになりますが、
一定の要件を満たした場合は、特別控除が適用できます。
代表的なものとして、譲渡不動産が居住用不動産の場合には
上記の譲渡所得から3,000万円を控除できるなどの
特別控除があります。
譲渡所得が発生した場合は、特別控除を使えないかどうかの
検討は必ず行う必要があります。
譲渡所得は、他の所得に比べ
金額が大きくなりやすいので、この点は税理士への
相談も含め慎重に検討していただければと思います。
【子育て日記】
昨日の朝は、長男の寝起きが非常に
悪く、
「ママじゃないとイヤだー！」と
言われ、当初手に負えない状態でしたが、
少し落ち着いて、何とか朝ご飯と
公文の宿題も済ましてくれたので一安心(*´▽｀*)
年長さんになったので、不機嫌からのリカバーは
年少さん、年中さんの頃に比べ、
スムーズになりましたが、朝の不機嫌リスクは、
もう少し大きくなるまでは続きそうです…
平日晩酌禁止ルール37日継続中
