自宅を人に貸す場合の確定申告時の留意点
榎本幹郎
おはようございます。
川越・ふじみ野エリアで活動する
公認会計士・税理士の榎本です。
今日は、自宅を一時的に
賃貸用不動産に転用した場合の
確定申告時の留意点について
解説いたします。
自宅として使用していた期間は、耐用年数を1.5倍にして減価償却
新築で購入後は、自宅で使っていたけど、
配偶者の海外赴任などで自宅を空けることに
なった場合、資産を遊ばせておくのも
非効率なので、人に貸し出そうと
考えられる方は多いと思います。
そのような場合は、確定申告で
不動産所得の申告が必要になります。
その際に、自宅で使っていた期間の
減価償却については、少し
注意が必要です。
通常の減価償却のように、
耐用年数表から該当する
耐用年数をそのまま使うのではなく、
以下の計算で購入時点から
貸出までの間の「減価」を反映
します。
ちなみに、
耐用年数を1.5倍にするのは、
通常自己利用していた場合は、
賃貸で貸していた場合よりも
丁寧に使われると考えられるため、
減価する期間も相対的に
長くなります。
計算式：A-B=C
- 資産の取得価額（契約時の購入代価、売買手数料、印紙税、登録免許税、登記費用等）
- 業務（賃貸）の用に供していなかった期間（※１）につきその資産の耐用年数の1.5倍（※２）に相当する年数で旧定額法で計算した減価の額
- 対象資産の業務の用に供した日の未償却残高
※１：1年未満の端数は6か月以上は切り上げ、6か月未満は切り捨て
※２：1.5倍した後の年数で生じた端数はすべて切り捨て
例：3,000万円のマンション（耐用年数27年）を2018年1月に購入し、2019年4月から転勤で
移動のため、人に貸し出す場合
取得価額：3,000万円（A)
耐用年数：27×1.5＝40.5→40年（年未満切り捨て）（B)
経過期間：1年4か月→1年（６か月未満切り捨て）（B)
未償却残高：3,000万円－3,000万円×１／40＝2,925万円（C)
貸出期間は通常の償却方法
賃貸に貸出している期間については、
先ほど求めた未償却残高
（例の場合ですと2,925万円）を
基に減価償却を行い費用計上します。
その場合の償却方法は、
資産の取得時点に
基づいた償却方法を
選択することになります。
例の場合ですと、
2018年なので、新定額法により、
耐用年数を27年として、
不動産所得の減価償却費を計算します。
例：2019年の減価償却費
2,925×0.038×9か月／12か月＝83万円
まとめ
自宅を購入しても
海外赴任や地方転勤などで
家族帯同の場合に、自宅を
定期借家等で賃貸に貸す事例は
比較的多いと思います。
そのような状況に該当する場合は、
上記の方法で未償却残高を
求め確定申告をすることになります。
【子育て日記】
昨日は、株主優待でいただいた
ステーキを食べました。
2人ともお肉が好きなのか、
塩コショウのみのシンプルな
味付けでもよく食べ、
当初余るかと
心配してましたが、
キレイに完食。
